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税務相談 こちら西新宿税理士よろず相談奮闘記【74】知らないと損をする?!広大な土地の評価方法

土地の評価は相続税や贈与税に大きくかかわってきますが、周りに比べて広大な土地は、一定の要件を満たすとその評価を大きく減額することができます。この「広大地」の評価方法が、平成30年1月からガラリと変わりそうです。

現在の「広大地」の評価方法

 今月は、相続税や贈与税にかかわる土地の評価方法についてお話をしたいと思います。
 国税庁の改正案によると、「広大地」(広大な土地)の評価を最大で65%減額することができる現在の取り扱いは、平成29年12月31日で廃止し、新たに「地積規模の大きな宅地」という評価方法を新設することになりそうです。
現在の「広大地」評価は、

 ❶三大都市圏は500㎡以上などで周辺の画地規模に比較して広大。
 ❷大規模工場用地やマンション適地ではない。
 ❸開発道路が必要な土地である。

 といった要件を満たすと、約半分ほどの評価額になります。
 しかし、事実関係の認定をめぐっては、納税者側と課税庁との争いが絶えなかった面もあり、それを防ぐために、改正案では各種要件が明確に整理されることになります。

改正後は総じて増税傾向

 平成30年1月1日から新設される「地積規模の大きな宅地」。その適用要件は次の通りです。

 ❶三大都市圏は500㎡以上、それ以外は1000㎡以上。
 ❷普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在すること。
 ❸開発のできない調整区域または工業専用地域でないこと。
 ❹容積率が400%未満(東京23区は300%未満)であること。

「地積規模の大きな宅地」が適用される場合の実際の計算方法については省略しますが、現在の「広大地」補正率よりも減額幅は小さくなります。左上の表で、2つの補正率を比較してみました。
「地積規模の大きな宅地」では、「広大地」では適用がなかった奥行補正や間口狭小補正がなされることが予想されるため、この表ほど差は出ないかもしれませんが、総じて増税傾向になることが予想されています。

改正で恩恵を受ける土地もある

 一方で、「地積規模の大きな宅地」の評価が始まることにより、恩恵を受ける土地もあるはずです。
 例えば下の図のような土地は、「広大地」評価においてはその適用がありませんでしたが、「地積規模の大きな宅地」評価であれば適用されるようになりますので、従来よりも減税となります。

今のうちから対策を

 同様に、面積基準を満たしたマンション適地やロードサイドの土地も、新しい取り扱いであれば評価が減ることになります。
 また、土地の評価単位は「地目ごと」「使用収益権ごと」にまとめて評価されますので、その1単位が500㎡(1000㎡)以上となるよう、今のうちから対策を講じておくと良いでしょう。
 土地評価の減額幅が大きいことから注目を浴びてきた「広大地」評価の改正は、毎週月曜日に開催する無料法律税務相談所でも最新情報をご提供してまいります。ぜひご活用ください。

伏木 栄太郎さん伏木栄太郎(ふせぎえいたろう)新宿総合会計事務所 税理士
「お年寄りの味方」を合言葉にした税務相談は、高齢者にとって、丁寧でわかり易いと好評である。

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