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税務相談 こちら西新宿税理士よろず相談奮闘記【65】自宅を売った利益に税金はかかる?かからない?

不動産を売却したときは通常、その売却益には譲渡所得税が課せられますが、ご自宅を売った場合には、特別控除の特例があります。

今年もどうぞよろしくお願いいたします。
 早いものでまた確定申告の時期が近づいてまいりました。毎週月曜日に開催しております無料相談所でも、確定申告に関するご質問が増えてきております。
 そこで今月は「申告書の提出」というアクションに焦点を当てたお話をしましょう。

税金の人間ドック

「やあ伏木さん、先日はありがとう。今年もよろしくね。早速だけど、昨年末に試算してもらった私の相続税は大変参考になったよ。
最初は息子へあげようと思っていた自宅だけど、あれからじっくり考えて、結局、売ることにしたよ。」
「そうですか。以前Tさんがご来所されたときは随分迷っていらっしゃいましたよね。相続税の試算をしたことで、はっきりと整理できたのではないでしょうか。」
「ええ、そう思います。伏木さんが言っていたとおり、相続税の試算は『税金の人間ドック』だね。いきなり売るとか、あげるとかを決めるのではなく、まずは精密検査をしてから対策の順番を決めていくという……」
「はい、Tさん。おっしゃるとおりです。ご自身ではいい方法と思われていても、税法上ベストかどうかはわかりませんからね。」

居住用財産の3000万円の特別控除

「という訳で伏木さん、自宅を売ろうと思っています。妻に先立たれて一人暮らし、息子は離れて暮らしていますから、自分に介護が必要になったらと考えると、売ったお金で高齢者施設に入ろうと思うの。
 自分で少し調べたのだけど、自宅を売って利益が出ても、ほとんどのケースで税金はかからないですよね?」
「はい、自宅を売ったときは、売却益から特別控除額の3000万円を差し引くことができますから、多くの場合は無税になるといえるでしょう。」

確定申告を忘れずに!

「そうそう、それ。うちの場合は買った時より少しだけ高く売れるようだけど、この特別控除額にすっぽり収まりそう。もうけがゼロだから、税金もゼロになる。この特例を使わない手はないね!」
「Tさん、忘れてはならないのが、所得税の申告書の提出です。この特例を適用して売却益がゼロとなる場合でも、必ず申告書は提出しなければなりません。」
「え、そうなの?税金がゼロだったら、申告書も出さなくていいと思うけど……。」
「いえ、Tさん、この特例を適用している事実や、特例によって売却益がどれくらいになるのかは、申告書を見なければ税務署は確認できません。よってご自宅を譲渡した年分の確定申告書を、翌年3月15日までに提出する必要があります。」
「え~そうなんだ。まあ、申告書を見ないと税務署もわからないしね。」
「はい。例えば交換や買い替えなど、申告書の提出が要件となっている特例が多数あります。たとえ利益がゼロであっても、特例を適用する場合には、申告書の提出が必要だと考えた方がいいでしょう。
 確定申告の時期が近づいてきました。昨年のいろいろな取引を振り返り、優遇税制はしっかりと適用して申告したいですね。」

居住用財産の3000万円の特別控除の主な要件
❶その家屋は、現に自己の居住の用に供している家屋であること
❷居住しなくなった場合には、その日より3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
❸家屋を取り壊して、土地のみを売却する場合には、売却の契約を取り壊しから1年以内、引き渡しを②の期間内にすること(その間に貸付け等をしてはならない)
❹所有期間が10年を超えていれば、所得税と住民税についての軽減税率が、併せて適用できる

伏木栄太郎伏木栄太郎(ふせぎえいたろう)新宿総合会計事務所 税理士
「お年寄りの味方」を合言葉にした税務相談は、高齢者にとって、丁寧でわかり易いと好評である。

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